百亿房企已达144家 谋变成共同选择

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发布时间:2018-01-03 01:41

  本报记者 周雪松

  2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高。优秀房企把握市场结构性热度轮转机遇,走出了波澜壮阔的业绩大年,百亿房企大幅扩容。根据中国指数研究院监测显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。

  百亿阵营分化持续,500亿分水岭显现

  从统计数据来看,百亿阵营梯队化格局逐步固化,500亿元分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营:5000亿元以上、1000亿-5000亿元、500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元,对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中,1000亿元以上、500亿-1000亿元企业数量稳步增长,实现稳中有进。而300亿-500亿元、100亿-300亿元阵营数量则略有减少。说明大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶,而500亿元以下房企竞争优势逐渐减弱。

  从各阵营销售额及增长率来看,“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识,格局分化加剧。目前房地产行业已进入资源主导阶段,规模型房企具有较强的资源集聚效应,优势资源不断向大型房企倾斜,中小型房企的生存压力进一步加剧。

  5000亿元以上企业为碧桂园、恒大、万科3家,增长率均值为53%,凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品,牢牢把握市场需求变化和结构性机遇,实现销售业绩的快速突破,强者恒强;1000亿-5000亿元企业共13家,增长率均值为53%,主要凭借布局、产品、品牌等优势,在市场波动中以更灵活的调整能力,实现业绩跨越;500亿-1000亿元企业完美地诠释了“黑马”级跃迁,增长率均值为84%,在踏准市场机遇的前提下,以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超,在激烈的市场竞争中牢牢占据一隅;300亿-500亿元企业、100亿-300亿元企业则主要把握深耕区域或城市的市场机遇,围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售,销售额平均增速分别为59%和21%,其中100亿-300亿元企业业绩波动较大,不乏业绩下滑的企业,在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

  弯道超车,打响谋变突围战

  目前,部分企业规模化扩张意愿强烈,把握机遇“超车有术”,销售规模再上新台阶,实现了阵营的突破升级,以期获取充足的发展空间能够在未来占据一席之地。其中,部分企业抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,同时创新管理机制推动运营效率的大幅提升,实现了销售额的突飞猛进,如碧桂园、中梁、祥生等。亦有部分企业搭乘金融资本双翼,强势收并购、猛拿地,凭借充足的货值实现销售业绩的爆发,如融创、阳光城、融信、融侨等。仍有部分企业坚持用产品打造企业核心竞争力,依靠高溢价的产品体系实现了跨越式的增长,如泰禾、蓝光等。

  百亿房企抢抓非热点二三四线城市放量契机,二线、三四线城市成交占比提升。2017年,热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减,部分温和二线及三四线城市释放发展契机,50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

  销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市。50家代表企业在成都、重庆、沈阳等温和二线城市及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三四线城市增长较快,如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%;北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额明显减少。

  此外,百亿房企重点城市销售额市占率较高,严格调控的热点城市集中度更为明显。其中,1000亿元房企、500亿元以上房企十大城市销售额市占率均值分别达26.7%、37.0%。其中,热点城市竞争门槛提升导致集中度更高,如500亿元以上房企在北京、杭州、南京、天津的销售额市占率超40%。

  随着房地产市场进入下半场,谋变是众多百亿房企的共同选择。据统计,50家百亿代表企业中,横纵向多元化拓展为主,横向积极拓展长期持有型经营业务,如长租公寓、特色小镇、文旅地产等,纵向进行产业链延伸,挖潜开发主业服务附加值,如互联网家装、社区服务等。

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